Asuntomarkkinat ovat niin eriytyneet, että talouskehityksen uhkakuvia nousee esiin kaikkialla Suomessa. Pysyvä asuntojen hintojen lasku uhkaa haja-asutusalueiden lisäksi myös keskisuuria kaupunkeja, kun taas asumisen hinta Helsingin seudulla uhkaa nousta yli kipurajan. Puolueiden olisi tärkeää huomioida nämä asuntomarkkinoiden kaksi suurinta ongelmaa, jotka uhkaavat kärjistyessään koko Suomen kilpailukykyä, kirjoittaa Vuokraturvan toimitusjohtaja Timo Metsola blogillaan.
Onko tulevaisuuden Suomessa mahdollista enää asua yliopistokaupunkien ulkopuolella? Haja-asutusalueiden ohella pieniä muuttotappiokuntia uhkaa asuntojen hinnan lasku, joka ikävällä tavalla ruokkii itseään.
Ilmiö on suhteellisen uusi, Metsola kirjoittaa.
– Vielä viime vuosikymmenellä asuntojen hinnat kehittyivät nousuissaan ja laskuissaan samaan suuntaan kasvukeskuksissa, keskisuurissa kaupungeissa ja haja-asutusalueilla. Niin ne olivat tehneet vuosikymmeniä.
Vuodesta 2010 alkaen muuttotappiopaikkakuntien asuntojen hinnat ovat kuitenkin laskeneet ja vain kasvukeskusten hinnat nousseet.
Metsolan mukaan Suomessa tapahtui sama, mikä Ruotsissa nähtiin jo reilu vuosikymmen aiemmin, eli haja-asutusalueiden pienten muuttotappiokuntien kohtaloksi on hyväksytty päättymätön taantuminen ja isompaan naapurikuntaan sulautuminen.
– Asukasluvun jyrkkä lasku aiheutti samalla asuntojen pysyvän ylitarjonnan, jonka vääjäämätön seuraus puolestaan on asuntojen hintojen päättymätön lasku. Tämä laskeva kehitys näyttää nyt meilläkin jatkuvan suhdanteista riippumatta. Edes viime vuosien miinuskorot ja reipas talouskasvu eivät ole enää auttaneet.
Metsolan mukaan ainoa teoreettinen keino pienen muuttotappiopaikkakunnan asuntojen kysynnän ja tarjonnan tasapainottamiseksi olisi tarpeettomaksi käyneiden asuntojen purkaminen.
– Siihen liittyen ehdotin vuosi sitten asuntojen romutuspalkkiota. Toivo onnistumisesta on kuitenkin reaalipolitiikan näkökulmasta hyvin pieni.
Jopa Savonlinnan ja Kouvolan kokoiset kaupungit ovat vaarassa
Nyt asuntomarkkinoiden häiriöt uhkaavat näivettää myös keskisuuria kaupunkeja.
– Asuntomarkkinoiden isoin haaste seuraavalla vaalikaudella on estää se, että Savonlinnan, Varkauden, Kouvolan, Haminan, Forssan, Kokkolan ja Kemin tyyppiset keskisuuret kaupungit joutuvat myös samaan ikuisesti laskevien asuntojen hintojen kierteeseen, Metsola kirjoittaa.
– Isojen kiinteistönvälitysketjujen vaiheittainen vetäytyminen keskisuurista kaupungeista on myös hälyttävä signaali. Pankit osaavat näitä merkkejä lukea, ja ne vaikuttavat kielteisesti asuntojen vakuusarvoihin ja paikallisten asuntolainojen korkomarginaaleihin. Näin syntyy itseään voimistava kierre.
Metsola on kuitenkin varovaisen optimistinen ja uskoo, että keskisuurten kaupunkien osalta peli ei ole vielä menetetty. Tärkeintä olisi aluksi tiedostaa ja tunnustaa ongelma.
– Tuskin kukaan haluaa Suomea, jossa keskisuurten kaupunkien tulevaisuus on pelkkää alamäkeä. Aihe on kuitenkin herkkä, eikä siitä puhuminen välttämättä miellytä niitä, joita koitetaan auttaa.
– Siitä huolimatta – tai ehkä juuri siksi – ongelman tunnustaminen läpi puoluekentän on erittäin tärkeää, Metsola kirjoittaa.
Lukujen valossa vaaravyöhykkeessä ovat erityisesti alle 50 000 asukkaan kaupungit, mutta myös osa 50 000 – 100 000 asukkaan kaupungeista. Puolueiden tulee olla omien ratkaisumalliensa kanssa hereillä, kun hallitusohjelmasta keväällä neuvotellaan, Metsola vaatii.
Puheet koko Suomen pitämisestä asuttuna jokaista kylää myöten voi kuitenkin unohtaa.
– Pienten muuttotappiokuntien uudelleen asuttamista on suorastaan vahingollista haihatella. Tärkeää olisi keskittyä pelastamaan sitä, mikä pelastettavissa ehkä vielä on, Metsola toteaa.
Miniasuntoja Helsinkiin?
Jos muuta Suomea uhkaa muuttotappio ja asuntojen itseään ruokkiva halpeneminen, on Helsingin pulmana pienten asuntojen hinnan karkaaminen käsistä. Metsola ei näe Helsinkiä ja muuta Suomea toistensa vastapoolina. Pääkaupunkiseudun kehitys on Suomen talouskasvun ja kilpailukyvyn kannalta keskeistä.
– Itämeren alueen pääkaupungit kilpailevat investoinneista, parhaista työntekijöistä ja toimialakeskittymistä vetovoimatekijöillä, joiden suhteen niillä kullakin on omat vahvuutensa ja heikkoutensa.
– Helsingin Akilleen kantapää on kallis asuminen. Se, että Tukholmassa asuntotilanne on vielä ongelmallisempi, ei pyyhi ongelmaa pois. Päinvastoin on harmillista, että Helsinki ei nyt saa paremmasta asuntotilanteestaan aivan sellaista kilpailuetua Tukholmaan nähden kuin se voisi saada, Metsola kirjoittaa.
Metsolan mukaan Helsinki kompastuu ennen kaikkea siihen, että halvin mahdollinen asumisvaihtoehto on liki sietämättömän kallis. Pieniä edullisia miniasuntoja ei ole tarjolla kuin pienen murto-osan verran niiden kysynnästä.
Se on Metsolan mukaan ongelma työn tai opiskelupaikan perässä muuttamiselle ja siten koko pääkaupungin kehitykselle.
– Lisäksi edullisimman mahdollisen asuntoratkaisun kalleus paisuttaa asumistukimenojamme, kuten yleisesti tiedossa on.
Yhtenä syynä ongelmaan Metsola mainitsee sääntelyn: yksiöiden rakentamista on rajoitettu.
Kun pienten yksiöiden rakentamista on voimakkaasti rajoitettu ja samalla isoja yksiöitä ja pieniä kaksioita rakentamisessa suosittu, miniyksiöiden ylikysyntä on ajan myötä nostanut miniyksiöiden hinnat ja vuokrat suhteettomiksi.
– Käytännössä aivan pienten miniyksiöiden hinnat ja vuokrat ovat nousseet pulan seurauksena hämmästyttävän lähelle selvästi isompien yksiöiden ja pienten kaksioiden tasoa. Kyse on selvästä markkinavääristymästä, Metsola kirjoittaa.
Metsolan mukaan Helsinki ja pääkaupunkiseutu tarvitsevat toimia, joilla edullisimman mahdollisen asumisvaihtoehdon hintaa saadaan alas.
– Mahdollisimman pieni ja halpa miniyksiö riittää siihen. Se toimii astinlautana työn tai opiskelupaikan perässä pääkaupunkiseudulle muuttavalle. Tällaisessa miniasunnossa ei yleensä asuta kovin pitkään. Kun koeaika päättyy, palkka nousee tai elämäntilanne muuttuu, asunto usein vaihtuu nopeasti hieman isompaan. Silloin miniyksiö vapautuu seuraavalle tarvitsijalle, Metsola ehdottaa.
Vantaa näyttää mallia
Selvästi yleistä tasoa edullisimpia miniyksiöitä on pääkaupunkiseudulla toistaiseksi sallittu rakennettavaksi vain Vantaalle. Metsolan mukaan kokemukset ovat olleet rohkaisevia.
– Ne ovat osoittaneet, että pääkaupunkiseudun edullisimpien yksiöiden vuokrien ei tarvitse alkaa kutosella tai seiskalla. On nähty, että 500 euron vuokrataso on Vantaan kovan rahan uudiskohteissakin mahdollinen.
Metsolan mielestä valtion tulisi ohjata pääkaupunkiseudun kaupunkeja myös tämän hintatason asuntojen tuottamiseen. Käytännössä se tarkoittaisi liikenneinvestointien koplaamista pienien halpojen asuntojen syntymiseen.
Metsolan mukaan riittää, että näitä miniyksiöitä olisi 5-10 prisenttia kaikista rakennettavista asunnoista.
– Todennäköisesti se riittäisi siihen, että miniasuntojen ja sitä myötä halvimman asumismuodon reaalihinta pääkaupunkiseudulla vaalikauden aikana selvästi laskisi. Yksi syy on nopea vaihtuvuus. Lähes jokainen miniyksiö ehtii jo neljän vuoden aikana olla astinlautana usealle pääkaupunkiseudulle muuttavalle.
